Cándido y Calixto Comuneros compraron en partes
iguales un apartamiento en el edificio Torre Profesional. El edificio era parte
de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, cuyos apartamientos
estaban dedicados exclusivamente a oficinas de servicios profesionales. En la
asamblea anual, el Consejo de Titulares nombró, conforme a la ley, la Junta de
Directores y el Comité de Conciliación.
Tan pronto ocupó el cargo, Pablo Presidente,
presidente de la Junta de Directores, realizó gestiones para nombrar un
administrador. Evaluadas las propuestas, la Junta de Directores notificó a los
titulares lo siguiente: "La Junta de Directores del Condominio Torre
Profesional decidió por unanimidad contratar a Ángel Administrador para
administrar nuestro condominio por un año. La decisión se basó en que la oferta
de Administrador fue la más económica de las propuestas recibidas. Agradecemos
la colaboración que presten a Administrador."
Una semana después, Cándido y Calixto
impugnaron esa determinación en el tribunal y alegaron que la Junta de
Directores no tenía facultad para seleccionar al administrador. Presidente
solicitó la desestimación de la acción y alegó que: (a) Cándido y Calixto no
agotaron el procedimiento interno para dilucidar la reclamación; y (b) el foro
apropiado para impugnar la determinación de la Junta de Directores era el Departamento
de Asuntos del Consumidor ("DACO").
Posteriormente, Cándido vendió a su
primogénito, Héctor Hijo, su participación sobre el apartamiento por el precio
de $60,000, mediante escritura pública otorgada el 31 de enero de 2013. Al día
siguiente, Cándido notificó a Calixto la venta de su participación sobre el
apartamiento y el precio. En la misma fecha, Hijo presentó la escritura en el
Registro de la Propiedad.
El 12 de febrero de 2013, Calixto presentó una
demanda contra Hijo en la que reclamó que tenía derecho a convertirse en el
dueño del apartamiento y se comprometió a no vender la participación reclamada
durante el período de cuatro años. Junto con la demanda, Calixto consignó un
cheque por la cantidad de $60,000.
ANALICE, DISCUTA Y FUNDAMENTE:
l. Los méritos de la alegación de Cándido y
Calixto en cuanto a que la Junta de Directores no tenía facultad para contratar
al administrador.
II. Los méritos de las alegaciones de
Presidente en cuanto a que:
A. Cándido y Calixto no agotaron el
procedimiento interno para dilucidar la reclamación;
B. el foro apropiado para impugnar la
determinación de la Junta de Directores era el DACO.
III. Los méritos de la reclamación de Calixto
de que tenía derecho a convertirse en el dueño del apartamiento.
I.
El Consejo de
Titulares constituye la autoridad suprema sobre la administración del inmueble
sometido al régimen.
Corresponde al
CT:
ü
elegir una JD con, al menos,
un Presidente, un Secretario, y un Tesorero en los condominios donde concurran
más de 15 titulares, así como los demás puestos designados por Reglamento;
ü
las personas que ocupen los cargos de Director,
Presidente, Secretario y Tesorero serán titulares;
ü
el apoderado de un titular, con mandato expreso
suscrito ante notario, podrá ocupar cualquier otro cargo;
ü
los directores responderán personalmente por sus
acciones mientras actúen como tales, sólo cuando incurran en delito, fraude, o
negligencia crasa;
ü
en cualquier otro caso en que se le imponga
responsabilidad pecuniaria a un titular por sus gestiones como director, el CT
cubrirá dichos gastos;
ü
el Agente Administrador no tendrá que ser un titular;
ü
estos nombramientos serán por 1 año prorrogable
tácitamente por períodos iguales, salvo que el Reglamento disponga otra cosa. (Reales,
p. 25)
El Director o la JD constituyen el órgano ejecutivo de la
comunidad de titulares. Ésta podrá relevar de sus funciones
al Agente Administrador por justa causa:
ü
desempeño negligente o culposo de sus funciones;
ü
deshonestidad;
ü o violación de
las normas de buena conducta establecidas en el Reglamento. (Reales, p. 28-29)
Surge de los hechos que el presidente
de la Junta de Directores realizó gestiones para nombrar un administrador.
Evaluadas las propuestas, la Junta de Directores decidió por unanimidad contratar
a Ángel Administrador para administrar el condominio.
Por lo tanto, procede
alegación de Cándido y Calixto ya que la JD no podía nombrar a Administrador.
II-A.
Todo titular que
presente querella ante cualquier Tribunal o foro pertinente impugnando
cualquier acción u omisión de la JD o su Agente Administrador, deberá demostrar
que agotó el siguiente procedimiento:
ü
haber solicitado por escrito su reclamo ante la JD y
que ésta no atendió sus planteamientos en un plazo de 30 días desde el
acuse de recibo de la reclamación;
ü
dicha reclamación deberá presentarse ante la JD dentro
de 30 días:
ü
desde la fecha en que se tomó el acuerdo o
determinación, si se hizo en presencia del querellante;
ü
o desde la fecha en que recibe la notificación del
acuerdo, si el querellante no estuvo presente en el momento en que se llegó a
tal acuerdo o determinación;
ü
o desde la fecha en que el titular tenga conocimiento
de cualquier actuación u omisión perjudicial.
ü
la JD podrá resolver el asunto, o someterlo motu proprio al CC, salvo
que el titular haya requerido que su reclamación pase directamente a la
consideración del CC:
ü
el CC deberá resolver el asunto dentro de 30 días
desde que le fuera referida y en todo caso dentro de un término máximo de 60
días desde que el titular presentara su reclamo ante la JD;
ü
al presentar su querella, el titular deberá certificar
que su reclamación no fue atendida dentro de los términos provistos, o que la
solución propuesta por la JD o por el CC le es gravemente perjudicial;
ü
el foro competente podrá eximir al querellante del
requisito anterior, de así ameritarlo la naturaleza del caso. (Reales, p. 30)
Por lo tanto, procede la
alegación de Presidente porque Cándido y Calixto impugnaron sin haber agotado
el procedimiento interno.
II-B.
Los siguientes
actos serán impugnables ante el TPI por cualquier titular que estime gravemente
perjudicial para él o la comunidad de titulares, o que considere contrario
a la Ley, a la escritura de constitución, o al Reglamento:
ü
cualquier acuerdo del CT;
ü
las determinaciones, omisiones o actuaciones:
ü
del Director o de la Junta de Directores;
ü
del titular que somete el inmueble al régimen, durante
el período de administración interina;
ü
las determinaciones, omisiones o actuaciones del
Presidente y del Secretario;
ü
concernientes a la administración de inmuebles que no
comprendan apartamentos residenciales;
ü
las determinaciones, omisiones o actuaciones de
titulares de apartamentos no-residenciales, en los condominios en donde exista
por lo menos un apartamento dedicado a vivienda.
Un titular
perjudicado por un acto de la JD puede acudir ante el
DACO, foro con jurisdicción para atender tal querella cuando los apartamentos
de un edificio sometido al régimen de PH están destinados a uso residencial.
(Reales, p. 29)
Surge que el edificio Torre
Profesional era estaba sometido al régimen de propiedad horizontal, y los
apartamientos estaban dedicados exclusivamente a oficinas de servicios
profesionales.
Por lo tanto, Torre Profesional
no estaba dedicada a uso residencial. DACO no tiene jurisdicción para atender
la querella.
No procede la alegación de
Presidente.
III.
El retracto de
comuneros es el derecho a subrogarse en el lugar de un 3ero adquirente, cuando
uno o varios de los copropietarios venden su participación a un extraño. Se
trata del derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el
contrato, en el lugar del que adquiere una cosa común por compra o dación en
pago. La acción de retracto prescribe a los 9 días
de registrarse la compraventa en el Registro de la Propiedad, o en su defecto,
de conocerse la existencia de la compraventa por el comunero. Para invocar
efectivamente el derecho de retracto, el comunero deberá consignar en el
Tribunal el precio de la finca, si se conoce, o en su defecto, dar fianza.
Cuando 2 o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a
prorrata de la porción que tengan en la cosa común. (Reales, p.13)
Surge que Cándido vendió a Hijo
su participación sobre el apartamiento, mediante escritura pública otorgada el
31 de enero de 2013. Al día siguiente, Cándido notificó a Calixto la venta de
su participación. El 12 de febrero de 2013, (11 días después de conocer de
la venta) Calixto presentó una demanda contra Hijo en la que reclamó que
tenía derecho a convertirse en el dueño del apartamiento.
Por lo tanto, prescribieron
los 9 días disponibles para Calixto ejercer el retracto de comunero.
No procede la reclamación de
Calixto.
