Enid Esposa, casada sin
capitulaciones matrimoniales con Enio Esposo, heredó la finca La Loma, la cual
fue inscrita a nombre de ella. El 27 de enero de 1990, los esposos compraron e inscribieron El Cerro
a nombre de ellos, finca donde establecieron su residencia conyugal. Ambas
fincas colindaban entre sí.
Los esposos financiaron la compra
de El Cerro con un préstamo otorgado por Banco Bueno. La deuda quedó
evidenciada por un pagaré otorgado por los esposos a favor de Banco Bueno o a
su orden, vencedero al 27
de enero de 2010. En la misma fecha de la compra, los esposos otorgaron
una escritura de constitución de hipoteca sobre El Cerro para garantizar el
pago de la deuda. La hipoteca fue inscrita en el Registro de la Propiedad.
Oportunamente, los esposos pagaron la deuda.
El 27 de enero de 2014, los esposos presentaron en el
Registro de la Propiedad una instancia autenticada ante notario en la que
solicitaron la cancelación de la hipoteca que garantizaba el pago de la deuda.
Rosa Registradora denegó la cancelación y notificó como falta que el medio
idóneo para solicitarla era un escritura en lugar de una instancia.
Posteriormente, y luego de
cancelada esa hipoteca, los esposos otorgaron una escritura de agrupación de La
Loma y El Cerro. Presentada y calificada la escritura, Registradora denegó la
inscripción y notificó como falta que La Loma y El Cerro no podían agruparse
para formar una finca porque pertenecían a dueños distintos.
Años después, Esposo falleció.
Esposa y Hugo Hijo, único hijo del matrimonio, quien era soltero y mayor de
edad fueron declarados
herederos de Esposo e inscribieron el derecho hereditario sobre El
Cerro. Vigente la comunidad hereditaria entre ambos, Esposa otorgó un acta en
la que designó la finca El Cerro como su hogar seguro, por ser esta su
residencia. Presentada y calificada el acta, Registradora denegó la anotación
del derecho a hogar seguro y notificó que, aunque el acta era el medio idóneo
para solicitarla, Hijo tenía que comparecer también.
ANALICE, DISCUTA Y FUNDAMENTE:
I. Los méritos de las faltas notificadas por
Registradora en cuanto a que:
A. el
medio idóneo para solicitar la cancelación de la hipoteca era una escritura en
lugar de una instancia.
Las inscripciones, anotaciones preventivas, y notas
hechas en virtud de escritura o documento auténtico, se cancelarán mediante
otra escritura o documento de la misma naturaleza que contenga el
consentimiento del titular a cuyo favor se hubiere hecho el asiento. También se
cancelarán en virtud de resolución judicial firme.
El Registrador podrá cancelar, a petición de parte
autenticada ante notario, una hipoteca con más de 20 años de vencida o
una con más de 20 años de constituida sin término de vencimiento, siempre que
no aparezca del Registro una interposición de demanda, algún procedimiento en
cobro o ejecución, o gravamen en virtud de una reclamación, acto o
reconocimiento que signifique la subsistencia de la hipoteca.
Para cancelar el asiento de una hipoteca que
garantiza obligaciones representadas por títulos transferibles o pagaderos al
portador, se requiere presentar una escritura de cancelación de hipoteca,
otorgada por los tenedores legítimos de los títulos.
Sumario Hipotecario, pp. 25-26.
B. La
Loma y El Cerro no podían agruparse para formar una finca porque pertenecían a
dueños distintos.
La agrupación es la unión de 2 o más fincas (ya sean
colindantes, de explotación agrícola, o unidades sometidas al régimen de
propiedad horizontal), para formar una nueva finca independiente.
La única persona autorizada a agrupar es el
dueño, o los dueños en casos de comunidad. Para agrupar dos propiedades, ambas
tienen que pertenecer a la misma persona. Los requisitos para la agrupación incluyen:
ü
que ambas propiedades sean del mismo
dueño;
ü
que las propiedades colinden;
Sumario Hipotecario, p. 19.
C. aunque
el acta era el medio idóneo para solicitar la anotación del derecho a hogar seguro,
Hijo tenía que comparecer también.
La inscripción de una escritura mediante la cual se
declare, transmita, grave, modifique o extinga algún derecho real sobre un
inmueble, requiere que el título sobre dicho inmueble conste previamente inscrito
a nombre de la persona que otorga la transmisión o gravamen. El Registrador
denegará la inscripción o anotación, si el derecho aparece a favor de persona
distinta de la que otorga la transmisión o gravamen.
Se requiere la previa inscripción a favor de los
herederos para disponer de propiedades adquiridas por herencia. Por excepción,
no se requiere la inscripción previa cuando todos los herederos comparecen en
la escritura para disponer de un bien.
Sumario Hipotecario, p. 9.
Aunque la comunidad hereditaria no está regulada
específicamente en el Código Civil, a esta le aplican las disposiciones
generales sobre comunidad de bienes que sean compatibles con el carácter
universal de este tipo de comunidad.
Se inscribirán en el Registro los títulos, actos, y
contratos siguientes:
ü
los derechos reales o de trascendencia real
impuestos sobre inmuebles, aunque no tengan nombre determinado.
Sumario Reales, p. 20.
