Teo Testador otorgó un testamento notarial en España en el cual nombró herederas en partes iguales a sus hijas Hilda y Helga y legó la finca XYZ a su primo Luis Legatario. Cuatro años después, en 1999, murió en Puerto Rico y dejó una herencia neta (después de descontar las deudas) ascendente a $1,200,000.
El 7 de octubre de 2001, antes de la partición de la herencia, se presentó en el Registro de la Propiedad la escritura en que Hilda y Helga entregaban a Luis Legatario la finca XYZ, valorada en $300,000. Se acompañó una copia certificada de un documento notarial autorizado en Puerto Rico que acreditaba los trámites seguidos en relación con el testamento de Testador. Tras calificar, Registrador notificó dos faltas: a) no eran suficientes los documentos presentados debido a que el testamento, por ser extranjero, debía convalidarse judicialmente (exequátur); y b) antes debía inscribirse el derecho hereditario. Hilda objetó las faltas. Registrador recalificó e inscribió el dominio a favor de Luis Legatario.
Dos meses después, Carlos Comprador presentó en el Registro de la Propiedad la Escritura de Compraventa de 7 de enero de 1998 en la cual adquiría de Testador la finca XYZ. Registrador notificó que no era inscribible el dominio a favor de Comprador por falta de tracto sucesivo. Entonces, Comprador obtuvo una certificación registral que reveló dos hechos: el dominio aparecía inscrito a favor de Luis Legatario y éste había gravado el bien con una hipoteca a favor de Banco Bonanza.
El 9 de diciembre de 2002, Comprador demandó a Luis Legatario y Banco Bonanza. Alegó: a) la nulidad del asiento de dominio a favor de Legatario porque sólo procedía una anotación preventiva de legado; y b) la ineficacia del legado ante la conducta de Testador después del otorgamiento del testamento. Solicitó la declaración de invalidez de los negocios de compraventa e hipoteca, la cancelación de los asientos correspondientes y la inscripción del dominio a su favor. Por su parte, Banco Bonanza invocó la protección de la fe pública registral, porque desconocía que la finca hubiese sido enajenada previamente a Comprador.
ANALICE, DISCUTA Y FUNDAMENTE:
I. Los méritos de las faltas notificadas por Raúl Registrador:
A. no eran suficientes los documentos presentados debido a que el testamento, por ser extranjero, debía convalidarse judicialmente (exequátur).
El procedimiento de exequátur aplica sólo a situaciones relacionadas con sentencias dictadas por tribunales que no formen parte de la jurisdicción puertorriqueña. (Jurisprudencia PCivil, p. 1). Una escritura o documento otorgado en el extranjero tiene que cumplir con los siguientes requisitos para su inscripción: que el acto o negocio no esté prohibido por una ley del país donde se otorga; el Registrador puede exigir que se acredite la capacidad legal de los otorgantes según las leyes de su país, salvo los menores e incapacitados quienes tendrán que cumplir con las leyes de Puerto Rico; el Registrador puede exigir que se hayan observado las formas y solemnidades requeridas por el país o por Puerto Rico; que el documento haya sido protocolizado por notario, salvo cesiones o traspasos de derechos reales por el gobierno federal; que el documento haya sido debidamente traducido al español, salvo aquellos redactados en inglés. (Sumario, p. 16). No procede falta notificada por Registrador.
B. antes debía inscribirse el derecho hereditario.
Se requiere la previa inscripción a favor de los herederos para disponer de propiedades adquiridas por herencia. Por excepción, no se requiere la inscripción previa cuando todos los herederos comparecen en la escritura para disponer de un bien. (Sumario, p. 7). No procede falta notificada por Registrador.
II. Los méritos de las alegaciones de Carlos Comprador en cuanto a:
A. la nulidad del asiento de dominio a favor de Luis Legatario porque sólo procedía una anotación preventiva de legado;
El legatario de derechos sobre bienes inmuebles determinados podrá pedir la anotación preventiva, siempre y cuando no sea heredero también de parte alícuota del caudal hereditario. El derecho hereditario sobre un bien específicamente legado no se podrá inscribir, a menos que se haya renunciado al legado o sea declarado inoficioso. (Sumario, p, 19). Procede alegación de Comprador.
B. la ineficacia del legado ante la conducta de Teo Testador después del otorgamiento del testamento.
El legado queda sin efecto cuando el testador enajena, por cualquier título o causa, la cosa. (Sumario, p. 12). Procede alegación de Comprador.
III. Los méritos de la invocación de la fe pública Registral de Banco Bonanza.
La fe pública registral dispone que: todo 3ro civil; actuando de buena fe al momento de adquirir; un derecho real inmobiliario inscrito; a título oneroso; mediante negocio ínter vivos válido; con la persona que aparece en el Registro para transmitirle; que en función de un Registro inexacto; sin constancia clara ni expresa de las causas de la inexactitud Registral; inscriba su derecho adquirido; será mantenido en su adquisición. Bajo la doctrina del efecto sombrilla, una vez se califica como 3ro registral, quien adquiere de éste tendrá también la protección del Registro, siempre que cumpla con los mismos requisitos. (Sumario, pp. 3-4). No tiene mérito la invocación de la fé pública registral de Banco.
