Reválida de Marzo 2009 - Problema 4: Hipotecario

I (A). Debemos determinar si tiene méritos la falta notificada por Registrador, de que la compraventa no cumple con el principio de especialidad en cuanto a la adquisición en común pro indiviso.

En PR, el derecho a inscribirse en el Registro debe ser un derecho real que afecte un inmueble o un derecho inscribible, por lo cual debe especificarse el acto o negocio jurídico, incluyendo contenido, duración, titularidad de los derechos; y las porciones correspondientes de los partícipes en la comunidad; entre otros. Sumario, p. 4.

Surge que Antonio, Bonifacio y Carlos Comunero adquirieron por compra una finca. La cláusula tercera de la escritura sólo especificó que: "Los compradores adquieren la finca 4,312 en común pro indiviso". El Registrador notificó como falta que la compraventa no cumple con el principio de especialidad en cuanto a la adquisición en común pro indiviso.

Por lo tanto la omisión de este requisito se considera una falta. Procede la falta notificada por el Registrador.

I (B). Debemos determinar si tiene méritos la falta notificada por Registrador, de que no pueden hipotecarse participaciones en común pro indiviso de una finca, a menos que consientan todos los comuneros.

En PR, todo codueño tendrá la plena propiedad de su parte alícuota sobre el bien en común, y podrá vender su participación a un tercero sin necesidad de obtener el permiso de los demás comuneros. Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo enajenarla, cederla, hipotecarla, o arrendarla, salvo si se tratara de derechos personales. El efecto de la enajenación o de la hipoteca estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad. Sumario Reales, p. 11; RH, Art. 158.1.

Surge que Carlos Comunero tomó prestados $100,000 a Arturo Acreedor y otorgó una escritura en la cual garantizó el pago de la obligación con una hipoteca sobre su participación en la finca. El Registrador notificó como falta que no pueden hipotecarse participaciones en común pro indiviso de una finca, a menos que consientan todos los comuneros.

Por lo tanto, Comunero puede constituir la hipoteca sobre su participación. No procede la falta notificada.

II (A). Debemos determinar si es correcto el asesoramiento de Letrada, en cuanto a que procedía presentar un recurso gubernativo en un plazo de veinte días, a partir de la fecha del recibo de la notificación de las faltas.

En PR, no podrá interponer el recurso gubernativo quien no haya radicado oportunamente el escrito de recalificación. Sumario, pp. 10-11; Jurisprudencia CD, p. 3: Ramos v. Registrador, 2008 JTS 10.

Surge que Acreedor recibió la notificación de las faltas que impedían inscribir la escritura de hipoteca. Consultó a su abogada Letrada, quien le recomendó que el trámite eficaz para impugnar las faltas notificadas es la presentación de un recurso gubernativo en un plazo de 20 días a partir de la fecha del recibo de la notificación de la falta.

Por lo tanto, es incorrecta la recomendación de Letrada. Se requiere solicitar oportunamente la recalificación del Registrador antes de presentar un recurso gubernativo.

II (B). Debemos determinar si es correcto el asesoramiento de Letrada, de que Acreedor carecía de legitimación activa para impugnar la falta notificada a la escritura de compraventa, por lo que sólo podía hacerlo Comunero.

En PR, cualquier interesado o su representante-mandatario, ya sea porque su derecho surge del documento presentado o porque depende de la inscripción de éste bajo el principio de tracto sucesivo, está legitimado para impugnar las faltas notificadas. Sumario, p.11.

Surge que Acreedor recibió las notificaciones de faltas que impedían inscribir la escritura de hipoteca.

Por lo tanto, Acreedor puede impugnar la falta a la escritura de compraventa porque de ésta depende la inscripción de la escritura de hipoteca. No es correcta la recomendación de Letrada.

III. Debemos determinar si fue correcta la actuación de Registrador al acceder al retiro de la escritura de compraventa.

En PR, el presentante, el portador del recibo de presentación, o un representante del presentante pueden retirar los documentos presentados en el Registro. Cuando existan documentos presentados con posterioridad que pudieren quedar afectados adversamente por el retiro, será necesario acreditar el consentimiento, suscrito ante notario, de quien tenga derecho a retirar éstos. Sumario, p. 7.

Surge que Comunero, asesorado por sus hermanos Antonio y Bonifacio, solicitó el retiro de la escritura de compraventa y el Registrador accedió a ello. Tanto la escritura de compraventa, como la de hipoteca, habían sido originalmente presentadas por Comunero en el Registro.

Por lo tanto, se requería el consentimiento de Acreedor suscrito ante notario para retirar la escritura de compraventa. El Registrador actuó incorrectamente.