El 3 de abril de 2002 Daniel Dueño tomó prestados $200,000 a Banco Oro. Ese mismo día otorgó, ante Noel Notario, la Escritura Núm. 5 para garantizar el pago de la deuda con una hipoteca que gravaría la finca La Esperanza. Las partes pactaron que la hipoteca se extendería a cualquier edificación futura. Por otro lado, el 8 de julio de 2002 Elba Embargante obtuvo una orden de embargo de La Esperanza para el cobro de un crédito de $80,000 y, en esa misma fecha, la presentó en el Registro de la Propiedad. Dos meses después, Banco Oro presentó para inscripción la Escritura Núm. 5.
Raúl Registrador inscribió en el siguiente orden: primero el embargo de $80,000 a favor de Elba Embargante; después la hipoteca de $200,000 a favor de Banco Oro. Inconforme con la actuación de Registrador, Banco Oro consultó con Luis Letrado la posibilidad de solicitar a Registrador que recalificara los documentos y modificara el orden de los asientos. Letrado opinó que, en efecto, Registrador no procedió correctamente al inscribir el embargo con un rango superior al de la hipoteca, pero que el trámite adecuado para impugnar las controversias sobre el orden de los asientos en el Registro era una acción en el Tribunal de Primera Instancia y no un escrito de recalificación. Finalmente, nada se hizo.
El 10 de enero de 2007 Carlos Comprador adquirió La Esperanza. Posteriormente, constituyó sobre esa finca una segunda hipoteca a favor de Ariel Acreedor en garantía del pago de un préstamo de $300,000. Un año después edificó allí una casa de hormigón.
Ante el incumplimiento del pago, Banco Oro instó una acción judicial de ejecución de hipoteca. Pidió que se dictara un fallo por el balance no pagado del préstamo y que se ordenara la venta de La Esperanza en subasta pública. Acreedor compareció al pleito y alegó que tenía derecho a licitar en la subasta y a usar todo o parte de su crédito para adquirir la finca. Por otra parte, Comprador alegó que no podía ejecutarse la hipoteca porque se afectarían sus derechos propietarios sobre la edificación.
I. A. Debemos determinar si tiene méritos el asesoramiento de Letrado, en cuanto a que Registrador no procedió correctamente al inscribir el embargo con rango superior al de la hipoteca.
En PR, el principio de prioridad o rango registral exige que los actos o títulos se inscriban de acuerdo con el orden de llegada al Registro. El efecto es que el derecho inscrito prevalece sobre cualquier derecho posterior. Sumario, p. 5. Por virtud de este fundamental principio, los actos registrables que primero ingresen al Registro gozarán de una preferencia (ya sea excluyente o prelativa) sobre cualquier otro acto presentado con posterioridad, aunque el último acto presentado fuese de fecha anterior (prior tempore potior iure). Gasolinas de Puerto Rico Corporation v. Keeler Vázquez, 2001 JTS 161.
Surge que el 8 de julio de 2002 Elba Embargante obtuvo una orden de embargo de La Esperanza para el cobro de un crédito y en esa misma fecha la presentó en el Registro. Dos meses después, Banco Oro presentó para inscripción la Escritura Núm. 5. El Registrador inscribió el orden de los asientos de la siguiente manera: 1ro, la orden de embargo obtenida el 8 de julio y 2do, la hipoteca otorgada el 3 de abril a favor de Banco Oro.
Por lo tanto, Registrador procedió correctamente al inscribir el embargo con rango superior al de la hipoteca. El asesoramiento de Letrado no tiene méritos.
Surge que el 8 de julio de 2002 Elba Embargante obtuvo una orden de embargo de La Esperanza para el cobro de un crédito y en esa misma fecha la presentó en el Registro. Dos meses después, Banco Oro presentó para inscripción la Escritura Núm. 5. El Registrador inscribió el orden de los asientos de la siguiente manera: 1ro, la orden de embargo obtenida el 8 de julio y 2do, la hipoteca otorgada el 3 de abril a favor de Banco Oro.
Por lo tanto, Registrador procedió correctamente al inscribir el embargo con rango superior al de la hipoteca. El asesoramiento de Letrado no tiene méritos.
I. B. Debemos determinar si tiene méritos el asesoramiento de Letrado, en cuanto a que el trámite adecuado para impugnar el orden de los asientos era una acción el TPI, y no un escrito de recalificación.
En PR, el escrito de recalificación procede cuando el presentante o interesado no consiente las faltas notificadas por el Registrador, o para que éste reconsidere su calificación original. Sumario, p. 10. Todo interesado podrá recurrir ante el TSPR cuando, habiéndose inscrito el título presentado, el Registrador se negase a reconocer en el asiento todo el valor y efecto legal del título. Sumario, p.11.
Surge que, Letrado opinó que el trámite adecuado para impugnar el orden de los asientos era una acción el TPI y no un escrito de recalificación.
Por lo tanto, el trámite adecuado es un escrito recurso gubernativo ante el TSPR. No procede opinión de Letrado.
II. Debemos determinar si procede la alegación de Ariel, en cuanto a que tenía derecho a licitar en la subasta y a usar todo o parte de su crédito para adquirir la finca.
La doctrina en PR establece que los acreedores vigentes y posteriores podrán utilizar el montante de sus créditos o parte de alguno en sus ofertas en la subasta iniciada por una ejecución de hipoteca. Sin embargo, deberán radicar dentro del procedimiento una moción juramentada estableciendo la cuantía del crédito que se les adeuda. Este trámite es indispensable para hacer uso del derecho a ser postor. Sumario, p. 23.
Surge que Banco Oro instó acción de ejecución de hipoteca sobre la finca gravada. Andrés Acreedor tenía a su favor una 2da hipoteca sobre la misma finca. No surge de los hechos que Acreedor presentara la moción juramentada estableciendo la cuantía de su crédito.
Por lo tanto, Acreedor no puede licitar en la subasta por no haber presentado la moción requerida. No procede alegación de Acreedor.
III. Debemos determinar si procede la alegación de Comprador, en cuanto a que no podía ejecutarse la hipoteca porque se afectarían sus derechos propietarios sobre la edificación.
En PR, la hipoteca no se extiende a muebles colocados permanentemente en la finca hipotecada, salvo que no se puedan separar; frutos; nuevas construcciones de edificios; ni a rentas vencidas y no satisfechas al vencer la obligación garantizada, salvo pacto en contrario. Sumario, p. 22. Esto aplica cuando la finca está en manos del deudor original o de un 3ro que ha aceptado ser deudor obligacional. El dueño de las accesiones o mejoras que no se entiendan hipotecadas podrá exigir su importe o retener los objetos, si pudiera hacerse sin menoscabo del resto de la finca. Si exigiere su importe, no podrá detener la ejecución de la hipoteca, pero cobrará lo que le corresponda con el precio de la misma finca cuando se enajene. Si las accesiones o mejoras no pudieren separarse sin menoscabo de la finca, el dueño cobrará su importe, aunque la cantidad restante no alcance para cubrir el crédito hipotecario. Sumario, p. 22.
Surge que Comprador adquirió la fina gravada con hipoteca a favor de Banco Oro. Un año después, edificó una casa de hormigón. No surge que Comprador adviniera deudor obligacional.
Por lo tanto, Comprador no puede detener la ejecución de la hipoteca. No procede su alegación.
